تخریب و برچیدن در فهرست بها

دسته: فصل ۱ مخاطب: پیمانکار، مهندس مشاور، مترور، دستگاه نظارت سطح: کاربردی (راهنمای فصل + نقاط اختلاف صورت‌وضعیت) مبنای ارجاع: فهرست‌بهای واحد پایه رشته ابنیه (الزامات عمومی و گروه‌های فصل اول) و ارتباط با فصل عملیات خاکی

این متن تفسیر آموزشی است. شماره ردیف‌ها، ضرایب و جزئیات هر سال را از دفترچه منضم به پیمان کنترل کنید. شماره‌های اشاره‌شده در متن، الگوی رایج فصول ابنیه هستند و ممکن است در سال‌های مختلف اندکی جابه‌جا شوند.

مقاله قبلی: فهرست بها چیست و در پروژه چگونه کار می‌کند؟

فهرست مطالب

1. چرا فصل تخریب، پر اختلاف‌ترین فصل شروع پروژه است
2. تخریب با برچیدن چه فرقی دارد
3. نقشه گروه‌های فصل اول
4. الزامات عمومی؛ هشت بندی که باید حفظ باشند
5. حمل مصالح حاصل از تخریب؛ از دپوی موقت تا خارج کارگاه
6. مالکیت مصالح و دستور خارج کردن
7. تخریب کلی در برابر ردیف‌های تفکیکی
8. راهنمای گروه به گروه (کاربردی)
9. حجم برای حمل؛ داخل کامیون، نه حدس تورمی
10. صورت‌جلسه و مدارک لازم
11. اشتباهات رایج پیمانکار و مشاور
12. چک‌لیست برآورد و صورت‌وضعیت
13. جمع‌بندی و مقاله بعدی

۱. چرا فصل تخریب، پر اختلاف‌ترین فصل شروع پروژه است

در خیلی از پروژه‌ها، اولین کارکرد واقعی پیمانکار با فصل اول شروع می‌شود: کندن درخت، برچیدن در و پنجره، تخریب دیوار، کندن آسفالت، جمع کردن نخاله. درست همین‌جا سه ویژگی با هم جمع می‌شوند که دعوا می‌سازند:

1. کار پر سروصدا و پر نخاله است؛ حجم ظاهری با حجم قابل پرداخت یکی نیست.
2. بهای ردیف، خیلی کار جانبی را «داخل خودش» گرفته؛ پیمانکار حس می‌کند کار اضافه کرده، مشاور می‌گوید در بها منظور شده.
3. حمل دو مرحله‌ای است: تا دپوی موقت داخل ردیف تخریب است؛ خروج از کارگاه مسیر جدا و مشروط دارد.

اگر مقدمه فصل اول را نخوانید، دو خطای متقارن رخ می‌دهد:

• پیمانکار ردیف تفکیکی می‌گذارد روی هر کلید و پریز و هر لایه اندود.
• مشاور حمل خارج از کارگاه را رد می‌کند، در حالی که دستور مشاور و حجم داخل کامیون موجود است.

این مقاله همان نقشه خواندن فصل است: چه چیزی داخل بهاست، چه زمانی ردیف جدا می‌آید، حمل چگونه متره می‌شود، و کجا باید صورت‌جلسه باشد.

۲. تخریب با برچیدن چه فرقی دارد

در عرف کارگاه گاهی هر دو را «خراب کردن» می‌گویند؛ در فهرست بها مرز مفهومی دارند:

این تفکیک در انتخاب ردیف مهم است. برای ساختمانی که باید «کلی» خراب شود، ردیف‌های مترمربع زیربنا پیش‌بینی شده و ردیف‌های تفکیکی معمولاً قابل جمع زدن روی همان بنا نیستند. برعکس، وقتی هدف Salvage یا حفظ مصالح است، مسیر از دستور مشاور قبل از تخریب و ردیف‌های برچیدن/تفکیک می‌گذرد.

۳. نقشه گروه‌های فصل اول

الزامات عمومی فصل، گروه‌ها را تقریباً چنین دسته‌بندی می‌کند (شماره گروه در الگوی رایج با دو رقم میانی شماره ردیف دیده می‌شود):

برای مترور: قبل از ورق زدن جدول قیمت، بپرسید کار در کدام گروه می‌نشیند؛ بعد الزامات همان گروه را بخوانید. خیلی از رد شدن‌های صورت‌وضعیت، رد ردیف نیست؛ رد گروه اشتباه است.

۴. الزامات عمومی؛ هشت بندی که باید حفظ باشند

متن الزامات عمومی فصل اول، ستون فقرات رسیدگی است. ترجمه عملی بندها:

۴.۱ صعوبت، ارتفاع، عمق، شکل

بهای واحد ردیف‌های این فصل برای کار در هر ارتفاع، هر عمق، به هر شکل و هر موقعیت است. بابت صعوبت، جز آنچه صریحاً در ردیف یا الزامات آمده، مبلغ جدا تعلق نمی‌گیرد.

نتیجه کارگاهی: ادعای «طبقه چهارم بود»، «فضای تنگ بود»، «شب کار کردیم» بدون ردیف اضافه یا دستورکار قیمت‌دار، روی فصل اول خریدار ندارد.

۴.۲ مصالح مفید و دسته‌بندی

اگر مصالح حاصل از تخریب/برچیدن مفید باشد، در موارد لزوم باید طبق دستور مهندس مشاور مرتب تفکیک و جدا چیده شود. برای این دسته‌بندی، هزینه جدا (جز موارد تصریح‌شده) تعلق نمی‌گیرد.

یعنی: دستور تفکیک می‌تواند باشد؛ صورتحساب جدا برای «کارگر چیدمان» معمولاً نه — مگر ردیف مشخصی مثل تفکیک و چیدن آجر/سنگ در جدول فصل باشد و شرایطش برقرار شود.

۴.۳ محل انباشت موقت

محل دپوی موقت باید در طرح جانمایی تجهیز کارگاه مشخص و به تأیید مشاور برسد.

بدون محل تأییدشده، هم ایمنی و هم مبنای «حمل تا انباشت موقت داخل بهاست» مخدوش می‌شود. پیمانکار هوشیار قبل از شروع تخریب، روی پلان تجهیز، نقطه دپوی نخاله را قفل می‌کند.

۴.۴ حمل تا دپو داخل بهاست؛ خروج از کارگاه جداست

این مهم‌ترین بند مالی فصل است:

• جمع‌آوری، بارگیری، حمل به هر ترتیب تا محل انباشت موقت کارگاه و باراندازی، در بهای ردیف‌های تخریب/برچیدن منظور شده است.
• اگر طبق دستور مشاور لازم شود مصالح از دپوی موقت خارج شود، بهای بارگیری، حمل و باراندازی از ردیف‌های فصل عملیات خاکی با ماشین و بر اساس حجم مصالح بارگیری‌شده داخل کامیون محاسبه می‌شود.
• اگر حمل دستی از دپوی موقت اجتناب‌ناپذیر باشد: پیشنهاد مشاور + برآورد حجم + صورت‌جلسه اجرایی + تصویب کارفرما، سپس ردیف‌های بارگیری و حمل از فصل عملیات خاکی با دست.

۴.۵ مالکیت مصالح

تمام مصالح حاصل از تخریب و برچیدن متعلق به کارفرماست. خارج کردن از محوطه کارگاه منوط به دستورکار مشاور و تصویب کارفرما است.

پیامد: پیمانکار نمی‌تواند آجر یا آهن حاصل را «برای خودش» ببرد مگر مسیر اسنادی طی شده باشد. از طرف دیگر، کارفرما هم نمی‌تواند بدون دستور روشن، پیمانکار را به حمل به فلان کیلومتر خارج از قرارداد مجبور کند و بعد حمل را انکار کند.

۴.۶ تخریب بنایی و اجزای توکار

در تخریب بنایی‌ها، بابت برچیدن جداگانه چیزهایی مانند کلید و پریز، لوله، سیم و کابل، پوشش کف/دیوار/سقف، هزینه جدا تعلق نمی‌گیرد و ردیف‌های تفکیکی برای آن‌ها قابل استفاده نیست — مگر قبل از تخریب، مشاور دستور تفکیک و چیدن مجزا بدهد؛ آن‌گاه حسب مورد از ردیف مربوط.

این بند، همان جایی است که صورت‌وضعیت‌های متورم ساخته می‌شود: یک‌بار تخریب دیوار، یک‌بار برچیدن کاشی، یک‌بار سیم‌کشی. اگر دستور قبلی تفکیک نبوده، لایه دوم معمولاً رد می‌شود.

۴.۷ در و پنجره

ردیف‌های مربوط به برچیدن در و پنجره (در الگوی رایج) برای هر نوع و شکل است: یک‌جداره، دوجداره، کشویی، لولایی، با شیشه یا بدون شیشه، با هر یراق. اگر در/پنجره همراه یراق برچیده شود، ردیف‌های تفکیکی یراق جداگانه روی همان کار نمی‌نشیند.

۴.۸ ارتباط با برچیدن کارگاه

در کلیات فهرست بها معمولاً آمده که جمع‌آوری، بارگیری، حمل و تخلیه مواد زاید حاصل از عملیات اجرایی پیمانکار در ردیف برچیدن کارگاه (پیوست تجهیز) پیش‌بینی شده و از این بابت هزینه جدا نیست. این را با نخاله تخریب ابنیه موجود کارفرما قاطی نکنید: مسیر نخاله تخریب فصل اول + حمل خاکی است؛ آشغال و زایدات خودِ اجرای پیمانکار مسیر تجهیز/برچیدن کارگاه.

۵. حمل مصالح حاصل از تخریب؛ از دپوی موقت تا خارج کارگاه

برای صورت‌وضعیت، سه ایستگاه را جدا بنویسید:

شکل — مسیر پرداخت حمل نخاله تخریب: تا دپو داخل ردیف فصل ۱؛ خروج با دستور مشاور و تصویب کارفرما از ردیف حمل فصل خاکی

۵.۱ تا دپوی موقت

چه با فرغون، چه لودر، چه کارگر؛ تا وقتی مقصد انباشت موقت داخل کارگاه است، مبلغ جدا برای حمل مطالبه نکنید. در بها منظور شده است.

۵.۲ خروج با ماشین

مبنای اندازه‌گیری حمل خروجی، طبق الزام فصل: حجم داخل کامیون است، نه حجم نظری دیوار قبل از تخریب به‌تنهایی (مگر روش دیگری در اسناد تصریح و صورت‌جلسه شود).

نکته اختلافی رایج: اعمال «ضریب تورم» مثل خاک. برای خاک در بعضی نشریات فنی ضریب تورم مطرح است؛ برای مصالح تخریب، رویه غالب آموزشی و متن فصل، تکیه بر حجم بارگیری‌شده در کامیون است. اگر قبل از بارگیری توپوگرافی از دپو گرفته شده و حجم واقعی دپو معلوم است، ادعای تورم اضافه معمولاً ضعیف می‌شود. بهترین سند: بارنامه/شمارش سرویس + حجم مخزن یا صورت‌جلسه حجم داخل کامیون با حضور نظارت.

۵.۳ خروج با حمل دستی

فقط وقتی «اجتناب‌ناپذیر» است و مسیر اسنادی کامل باشد. بدون تصویب کارفرما، ردیف حمل دستی از فصل خاکی روی نخاله تخریب، در رسیدگی قطعی شکننده است.

۵.۴ فاصله حمل

پس از نشستن روی ردیف‌های فصل خاکی با ماشین، قواعد همان فصل (حمل پایه و حمل اضافی) حاکم می‌شود. فصل اول فقط می‌گوید از کدام فصل بردارید و حجم را چطور بگیرید؛ تعرفه کیلومتر را از فصل خاکی و کلیات حمل بخوانید.

۶. مالکیت مصالح و دستور خارج کردن

ترتیب درست اسنادی برای خروج نخاله یا مصالح مفید:

1. تعیین تکلیف در مشخصات / جلسه شروع کار: چه چیزی حفظ، چه چیزی دفع می‌شود.
2. جانمایی دپوی موقت روی پلان تجهیز.
3. در صورت نیاز به تفکیک مصالح مفید: دستورکار مشاور قبل از تخریب.
4. برای خروج: دستورکار + تصویب کارفرما + تعیین محل تخلیه.
5. اندازه‌گیری حمل (حجم داخل کامیون / صورت‌جلسه).
6. درج در صورت‌وضعیت با ردیف حمل فصل خاکی، جدا از ردیف تخریب.

اگر مصالح مفید به فروش می‌رسد یا به کارفرما تحویل می‌شود، مسیر تحویل‌گیری جدا از ادعای «بهای برچیدن» است. بهای برچیدن، دستمزد و کار جدا کردن است؛ مالکیت با کارفرماست مگر اسناد خلاف بگویند.

۷. تخریب کلی در برابر ردیف‌های تفکیکی

۷.۱ ساختمان خشتی، چینه‌ای و بنایی (غیر اسکلت خاص)

وقتی مطابق مشخصات، ساختمان‌های خشتی، چینه‌ای و بنایی با هر نوع سقف و فونداسیون — غیر از ساختمان با اسکلت بتنی، فولادی، بنایی مسلح یا محصور با کلاف — به‌صورت تخریب کلی انجام شوند:

• بها از ردیف‌های تخریب کلی (مترمربع زیربنای هر طبقه) محاسبه می‌شود.
• ردیف‌های تفکیکی برای همان بنا قابل استفاده نیست.
• همان ردیف‌ها شامل هر نوع فونداسیون است؛ بابت تخریب فونداسیون این نوع ساختمان‌ها هزینه جدا منظور نمی‌شود.

این یکی از پرتکرارترین اشتباهات برآورد است: تخریب کلی مترمربع + جداگانه فونداسیون مترمکعب + جداگانه سقف.

۷.۲ اسکلت بتنی و فولادی

تخریب کلی به معنی ردیف مترمربع زیربنای بنایی خام، جای اسکلت بتنی/فولادی را معمولاً نمی‌گیرد. مسیر رایج: برچیدن/تخریب اعضای سازه‌ای با ردیف‌های مربوط گروه تخریب سطوح یا کارهای فولادی، طبق مشخصات و ایمنی تخریب. اینجا مشخصات فنی و روش تخریب (دستی، کمپرسور، ماشین سنگین، مواد منبسط‌شونده) مستقیماً روی انتخاب ردیف اثر می‌گذارد.

۷.۳ اندود روی دیوار در تخریب سطوح بنایی

در تخریب سطوح بنایی، برای اندود یا پوشش روی سطوح به‌طور کلی بهای اضافی نیست. مبنای ضخامت: پشت تا پشت دیوار یا سقف به انضمام ضخامت اندود/پوشش.

یعنی پیمانکار نمی‌تواند یک‌بار تخریب سفال و یک‌بار تراش اندود را روی همان عضو، بدون مجوز متن، دو بار بگیرد — مگر ردیف و دستور جدا برای برچیدن پوشش قبل از تخریب وجود داشته باشد.

۸. راهنمای گروه به گروه (کاربردی)

گروه بوته، نهال و درخت

• تعریف بوته، نهال و درخت در پاورقی الزامات آمده (ارتفاع بوته، محیط بن نهال/درخت). همان تعریف را در صورت‌جلسه بنویسید تا بعداً بر سر «این درخت بود یا نهال» دعوا نشود.
• جابجایی درخت: فرآیند شامل برداشت، انتقال، کاشت، نگهداری و تثبیت است. الگوی پرداخت رایج در الزامات: بخشی پس از کاشت، باقی در پایان نگهداری و تثبیت (مثلاً دوره چندماهه). اگر بر اثر عدم رعایت اصول اجرایی درخت آسیب ببیند، بهای جابجایی تعلق نمی‌گیرد.
• هرس لازم برای جابجایی، هزینه جدا ندارد.
• خاک مناسب پای ریشه: از ردیف‌های فصل خاکی با دست با ضریب مقرر در الزامات (در متن سال‌های اخیر ضریب افزایشی مشخص شده) و حجم با تأیید مشاور.

گروه سوراخ‌کاری و شیارزنی

• سوراخ در سطوح بنایی یا بتنی اگر از حد مقطع مقرر بزرگ‌تر شود، دیگر سوراخ‌کاری نیست؛ تخریب است.
• ابعاد شیار قبل از اجرا باید به تأیید مشاور برسد.
• اضافه بهای مقطع شیار تا سقف مشخصی محاسبه می‌شود؛ مازاد از ردیف تخریب.
• شیار در موزاییک و سنگ ردیف جدا دارد؛ با شیار دیوار بنایی عوضی گرفته نشود.

گروه تخریب کلی بنایی/خشتی

همان بخش ۷؛ واحد مترمربع زیربنای طبقه، شامل فونداسیون همان تیپ بنا.

گروه تخریب سطوح و بتن

• تخریب بنایی بر حسب نوع ملات (ماسه سیمان/باتارد در برابر گل آهک/گچ و خاک و …) ردیف جدا دارد؛ نوع ملات را از وضعیت موجود یا مشخصات برداشت کنید.
• تخریب بتن غیرمسلح و مسلح (به انضمام بریدن میلگرد) واحد مترمکعب.
• تخریب سقف تیرچه‌بلوک ردیف مستقل دارد؛ با تخریب بتن دال یکسان فرض نشود.
• تخریب بتن با کمپرسور در ردیف‌های مشخص آمده؛ اگر با ماشین‌آلات سنگین راه‌سازی انجام شود، ردیف مربوط با ضریب کاهشی مقرر در الزامات اعمال می‌شود (کار ارزان‌تر از کمپرسور فرض شده).
• تخریب با مواد سوزا یا منبسط‌شونده: مسیر ستاره‌دار طبق دستورالعمل اقلام ستاره‌دار.
• ردیف تفکیک و چیدن آجر/بلوک/سنگ: در صورت دستور مشاور و بر حسب حجم ظاهری مصالح چیده شده.

گروه برچیدن کف، عایق، جدول، اندود

• برچیدن سنگ پلاک، کاشی، فرش موزاییک، عایق رطوبتی، عایق حرارتی، سفال بام، جدول بتنی/سنگی هر کدام شرح و واحد خود را دارند.
• بعضی ردیف‌ها (مثل موارد خاص تراش یا برچیدن) صریحاً منوط به دستورکار مشاورند.
• کندن بتن زیر و اطراف جدول ممکن است در بهای بعضی ردیف‌های جدول منظور نشده باشد؛ الزام همان ردیف را بخوانید تا دوباره‌کاری یا جاافتادگی پیش نیاید.

گروه چوب، پیش‌ساخته، شیشه

برچیدن سقف‌های تیر چوبی، توفال، صفحات، کفپوش و شیشه نشکن را با «تخریب کلی بنا» جمع نزنید اگر مسیر پروژه برچیدن تفکیکی است.

گروه فولادی

• برچیدن نگهدارنده‌های دیوار غیرباربر متصل به اسکلت، علاوه بر ردیف مربوط، ممکن است اضافه بهای قطعات پراکنده داشته باشد.
• اضافه بهای «پراکنده» فقط وقتی است که قطعات فولادی پراکنده برچیده شوند؛ اگر اسکلت جزبه‌جز ولی به‌صورت پیوسته برچیده شود، آن اضافه بها تعلق نمی‌گیرد.

گروه تأسیسات

کنده‌کاری لوله مدفون در بنایی، صرف‌نظر از جنس لوله، در بهای ردیف‌های مربوط برچیدن لوله منظور شده؛ ادعای کنده‌کاری جدا معمولاً رد می‌شود.

گروه آسفالت و برش بتن

چهار مفهوم را قاطی نکنید:

ردیف‌های تخریب/کندن آسفالت شامل کندن قسمتی از ضخامت به‌معنای دلخواه پیمانکار نمی‌شوند؛ با شرح ردیف و روش تراش هماهنگ کنید. برش بتن در سقف و دیوار ردیف‌های مترطول جدا دارد.

۹. حجم برای حمل؛ داخل کامیون، نه حدس تورمی

جمع‌بندی اندازه‌گیری برای بخش حمل خروجی:

1. ردیف تخریب را با واحد خودش متره کنید (مترمربع، مترمکعب، مترطول، کیلوگرم).
2. برای خروج از کارگاه، مقدار حمل را با حجم بارگیری در کامیون (یا روش صورت‌جلسه‌شده معادل) بردارید.
3. ضریب تجربی تورم خاک را سرخود روی نخاله ساختمانی اعمال نکنید مگر مرجع پیمان اجازه دهد.
4. اگر فقط حجم نظری قبل از تخریب را دارید، آن را به حجم حمل ترجیح ندهید؛ یا کامیون را مبنای صورت‌جلسه کنید یا با دو برداشت توپوگرافی دپو (قبل و بعد از بارگیری) حجم واقعی را قفل کنید.
5. سرویس‌های حمل را با پلاک، ساعت، مقصد و امضای نظارت هم‌خوان کنید؛ در اختلاف، بارنامه بدون صورت‌جلسه ضعیف است و صورت‌جلسه بدون شمارش سرویس هم ضعیف است.

۱۰. صورت‌جلسه و مدارک لازم

برای فصل اول، حداقل پرونده هر فعالیت:

یادآوری از کلیات فهرست بها: صورت‌جلسه مسیر ابلاغ کارفرما دارد؛ تأخیر ابلاغ خارج از قصور پیمانکار می‌تواند در تأخیرات اثر بگذارد. صورت‌جلسه تأییدشده مشاور بدون ابلاغ کارفرما ممکن است فقط با ضریب محدود در صورت‌وضعیت موقت دیده شود.

۱۱. اشتباهات رایج پیمانکار و مشاور

سمت پیمانکار

1. گرفتن همزمان تخریب کلی مترمربع و ردیف‌های تفکیکی همان بنا
2. مطالبه حمل تا دپوی داخل کارگاه
3. برچیدن کاشی و سیم روی تخریب بنایی بدون دستور قبلی تفکیک
4. ادعای صعوبت ارتفاع روی فصل اول
5. استفاده از ردیف سوراخ‌کاری برای بازشوهای بزرگ تخریبی
6. اعمال اضافه بهای فولاد پراکنده روی برچیدن پیوسته اسکلت
7. حجم حمل بر اساس «حدس تورم» بدون سند کامیون
8. فروش یا خروج مصالح مفید بدون تصویب کارفرما

سمت مشاور / کارفرما

1. دستور شفاهی «نخاله‌ها را ببر بیرون» بدون دستورکار و تعیین محل
2. رد حمل خروجی در حالی که دستور و حجم کامیون موجود است
3. الزام به تفکیک مصالح مفید و ندادن ردیف مصرح تفکیک وقتی جدول فصل ردیف دارد و شرایطش است
4. انتخاب ردیف تخریب کلی برای بنای اسکلتی که مشمول آن ردیف نیست
5. تأیید کار در کارگاه و حذف همان ردیف در رسیدگی بدون استناد به بند مقدمه

۱۲. چک‌لیست برآورد و صورت‌وضعیت

برآورد (مشاور)

• [ ] وضع موجود برداشت شده (نوع بنا، اسکلت یا بنایی، ضخامت‌ها، آسفالت، درختان)
• [ ] تخریب کلی یا تفکیکی با مشخصات فنی قفل شده
• [ ] ردیف فونداسیون جدا برای بنای مشمول تخریب کلی گذاشته نشده
• [ ] درخت/نهال/بوته با تعریف دفترچه و تعداد صورت‌جلسه‌پذیر برآورد شده
• [ ] محل دفع نخاله و فرض حمل خروجی در برآورد دیده شده (ردیف فصل خاکی)
• [ ] دپوی موقت در شرح تجهیز آمده است

صورت‌وضعیت (پیمانکار)

• [ ] هر ردیف تخریب به گروه و شرح درست چسبیده
• [ ] حمل فقط برای خروج از دپوی موقت و با سند
• [ ] تفکیک مصالح فقط با دستور قبلی
• [ ] آسفالت با برچسب درست (لکه / کلی / تراش)
• [ ] ضرایب پیمان روی ردیف‌های مشمول؛ حمل از فصل صحیح
• [ ] پیوست عکس و کروکی محل تخریب و دپو

۱۳. جمع‌بندی

فصل اول فهرست‌بهای ابنیه، فصل «خراب کردن» نیست؛ فصل اندازه‌گیری کار جمع‌آوری وضعیت موجود است با قواعد سخت‌گیرانه درباره:

• شمول صعوبت و حمل تا دپو داخل بها،
• ممنوعیت دوباره‌شماری اجزای توکار در تخریب بنایی،
• اولویت تخریب کلی بر ردیف تفکیکی در بنای مشمول،
• مالکیت مصالح برای کارفرما،
• و حمل خروجی فقط با دستور، تصویب، و حجم داخل کامیون از فصل خاکی.

کسی که این پنج قاعده را در برآورد و صورت‌وضعیت رعایت کند، بخش بزرگی از اختلاف‌های ماه‌های اول پروژه را پیشاپیش بسته است.

بازگشت به مقالات