تخریب کلی ساختمان در فهرست بها

دسته: فهرست بها · فصل اول ابنیه · بسته انتخاب ردیف مخاطب: مشاور برآورد، پیمانکار، رسیدگی صورت‌وضعیت سطح: تخصصی اختلافی

فهرست مطالب

1. چرا این انتخاب، اولین خطای برآورد است
2. چه ساختمانی مشمول تخریب کلی است
3. چه ساختمانی از ردیف کلی خارج است
4. واحد پرداخت و شمول فونداسیون
5. ممنوعیت جمع زدن ردیف تفکیکی روی بنای کلی
6. مسیر درست برای اسکلت بتنی و فولادی
7. بنای محصور با کلاف و بنایی مسلح
8. جدول تصمیم مترور
9. سناریوهای اختلاف
10. چک‌لیست برآورد و صورت‌وضعیت
11. جمع‌بندی

۱. چرا این انتخاب، اولین خطای برآورد است

در برآورد تخریب یک بنای قدیمی، دو مسیر جلوی مترور است:

• تخریب کلی: یک (یا چند) ردیف مترمربع زیربنای هر طبقه
• تفکیکی: دیوار مترمکعب، سقف جدا، فونداسیون جدا، کف جدا، …

اگر مسیر غلط انتخاب شود:

• برآورد یا متورم می‌شود (کلی + تفکیکی با هم)، یا
• کم‌برآورد می‌شود (ردیف کلی برای اسکلتی که مشمول نیست)، یا
• در صورت‌وضعیت، پیمانکار تفکیکی می‌آورد و مشاور به استناد گروه ۰۳ رد می‌کند.

الزامات گروه ۳ فصل اول، مرز را گذاشته است؛ این مقاله همان مرز را عملیاتی می‌کند.

۲. چه ساختمانی مشمول تخریب کلی است

طبق الگوی الزامات گروه ۳، وقتی مطابق مشخصات فنی (یا نقشه‌های منضم) ساختمان‌های زیر به‌صورت تخریب کلی انجام شوند، بها از ردیف‌های تخریب کلی محاسبه می‌شود:

• ساختمان خشتی
• ساختمان چینه‌ای
• ساختمان بنایی با هر نوع سقف و فونداسیون

به‌شرط آنکه از گروه استثناها خارج باشند (بخش بعد).

علائم عملی مشمول بودن:

• سازه باربر عمدتاً دیوار باربر بنایی / خشت / چینه است.
• سقف می‌تواند تیرآهن‌طاق، چوب، یا حتی انواع رایج بنایی باشد؛ متن می‌گوید «با هر نوع سقف».
• فونداسیون هر نوعی که باشد، داخل همان ردیف کلی دیده شده است.

واحد: مترمربع زیربنای هر طبقه.

۳. چه ساختمانی از ردیف کلی خارج است

متن صریحاً این‌ها را از شمول ردیف تخریب کلی کنار می‌گذارد:

• ساختمان با اسکلت بتنی
• ساختمان با اسکلت فولادی
• ساختمان بنایی مسلح
• ساختمان بنایی محصور شده با کلاف

برای این‌ها نمی‌توان به بهانه «کلاً خرابش کردیم» ردیف مترمربع زیربنای گروه ۰۳ را گذاشت و بعد بقیه را نادیده گرفت یا برعکس تفکیکی‌های ناسازگار جمع زد بدون انطباق با شرح.

تشخیص میدانی مهم:

اگر در وضع موجود شک دارید، قبل از برآورد قطعی از کارفرما/نقشه وضع موجود و بازدید صورت‌جلسه تیپ سازه بگیرید. انتخاب ردیف کلی یا تفکیکی باید با مشخصات فنی پیمان بخواند، نه فقط با حس بازدید یک‌روزه.

۴. واحد پرداخت و شمول فونداسیون

برای ردیف‌های تخریب کلی مشمول:

1. بها بر حسب مترمربع زیربنای هر طبقه است.
2. شامل هر نوع فونداسیون است.
3. بابت تخریب فونداسیون این نوع ساختمان‌ها هزینه جدا منظور نمی‌شود.

خطاهای کلاسیک:

• مترمربع زیربنا + مترمکعب فونداسیون جدا
• مترمربع زیربنا فقط طبقه همکف و فراموش طبقه اول
• احتساب حیاط، بهارخواب، یا سایبان بدون تعریف زیربنا در اسناد
• دوبار شمردن نیم‌طبقه یا خرپشته بدون قاعده نقشه‌های اولیه

زیربنای ملاک را با همان تعریفی بگیرید که در نقشه‌ها / صورت‌مجلس وضع موجود برای آن بنا قفل شده است.

۵. ممنوعیت جمع زدن ردیف تفکیکی روی بنای کلی

عبارت کلیدی الزامات:

ردیف‌های تفکیکی نمی‌تواند برای تخریب ساختمان‌های یاد شده مورد استفاده قرار گیرد.

یعنی وقتی مسیر «تخریب کلی» برای آن بنا انتخاب و اجرا شده:

• دیوار مترمکعب جدا نگذارید
• سقف آجری جدا روی همان بنا نگذارید
• کف و اندود و اجزای توکار را جداگانه روی همان تخریب کلی جمع نزنید (جز مسیر استثنای دستور تفکیک قبل از تخریب که در مقاله اجزای توکار آمده است)

تخریب کلی یک بسته قیمتی است برای همان تیپ بنا؛ شکستن بسته بعد از انتخاب مسیر، همان دوباره‌شماری است.

استثنا مفهومی: اگر بخشی از کار واقعاً برچیدن قبل از تخریب کلی با دستور مشاور بوده (مثلاً در و پنجره برای استفاده مجدد)، آن برچیدن پیشینی می‌تواند ردیف خودش را داشته باشد — به شرط زمان‌بندی و دستور قبل از تخریب، نه به‌عنوان لایه دوم بعد از اتمام تخریب کلی بدون سند.

۶. مسیر درست برای اسکلت بتنی و فولادی

برای بنای اسکلتی، مسیر نوعی برآورد و صورت‌وضعیت:

1. برچیدن یا تخریب اعضای غیرسازه‌ای با ردیف‌های مربوط (در صورت نیاز و انطباق شرح)
2. تخریب بتن مسلح / غیرمسلح با ردیف‌های گروه تخریب سطوح (و قواعد روش کمپرسور/ماشین سنگین)
3. برچیدن اسکلت فولادی با ردیف‌های گروه فولادی (+ قواعد اضافه بهای پراکنده)
4. سقف تیرچه‌بلوک با ردیف مستقل خودش اگر مشمول است
5. فونداسیون بتنی با ردیف تخریب بتن مربوط — اینجا دیگر «داخل مترمربع زیربنای کلی» نیست

ایمنی تخریب و ترتیب اجرا موضوع مشخصات فنی است؛ انتخاب ردیف تابع شرح و الزامات فصل است نه تابع «چطور خراب کردیم» به‌تنهایی. اگر روش مواد منبسط‌شونده باشد، مسیر ستاره‌دار مطرح می‌شود (مقاله روش تخریب بتن).

۷. بنای محصور با کلاف و بنایی مسلح

این دو تیپ بیشترین ابهام میدانی را دارند، چون ظاهرشان شبیه «بنایی معمولی» است.

• محصور با کلاف: وجود کلاف‌بندی بتنی افقی/قائم که بنا را در گروه استثنای متن می‌آورد.
• بنایی مسلح: دیوار با میلگرد و بتن به‌صورت مسلح، نه صرفاً دیوار آجری ساده.

اگر مشاور در برآورد ردیف کلی گذاشته ولی در اجرا مشخص شود بنا کلاف‌دار بوده، پیمانکار حق دارد مسیر ردیف را با صورت‌جلسه وضع موجود اصلاح کند (افزایش/تغییر مقادیر یا حتی قیمت جدید حسب مورد). اگر پیمانکار ردیف کلی گرفته و بعد تفکیکی هم می‌آورد، مشاور حق رد تفکیکی را دارد.

پیشنهاد عملی: در بازدید برآورد، حداقل یک بند در گزارش بگذارید: «تیپ سازه از نظر شمول گروه ۰۳: مشمول / غیرمشمول — دلیل: …»

۸. جدول تصمیم مترور

۹. سناریوهای اختلاف

سناریو ۱ — کلی + فونداسیون

پیمانکار مترمربع زیربنا و مترمکعب شفته/فونداسیون را با هم آورده.

رسیدگی: اگر مشمول گروه ۰۳ باشد، فونداسیون جدا حذف می‌شود.

سناریو ۲ — اسکلت بتنی با ردیف کلی

در برآورد، بنای اسکلتی با ۰۱۰۳۰۱/۰۱۰۳۰۲ آمده و پیمان مینوس خورده.

رسیدگی: ردیف نادرست است؛ اصلاح برآورد/مقادیر با مسیر بتن و اعضا. ادامه پرداخت روی ردیف غلط، هر دو طرف را در قطعی گیر می‌اندازد.

سناریو ۳ — کلاف مخفی

ظاهر آجری؛ بعد از شروع تخریب کلاف‌ها نمایان شد.

رسیدگی: صورت‌جلسه وضع موجود؛ خروج از ردیف کلی؛ جایگزینی ردیف‌های مجاز. تأخیر اعلام از سوی پیمانکار می‌تواند به ضرر ادعا باشد.

سناریو ۴ — تخریب کلی ولی salvaging سقف قبل از کار

بدون دستور، سقف را جدا برچیده و ردیف سقف + کلی را با هم خواسته.

رسیدگی: بدون دستور قبلی تفکیک/برچیدن، روی بنای کلی معمولاً رد تفکیکی.

۱۰. چک‌لیست

برآورد

• [ ] تیپ سازه از نظر گروه ۰۳ مستند شده
• [ ] برای مشمول‌ها فقط ردیف کلی + زیربنای طبقات
• [ ] فونداسیون جدا برای مشمول‌ها نیامده
• [ ] برای اسکلت/کلاف مسیر عضوی دیده شده
• [ ] حمل خروجی جدا از انتخاب کلی/تفکیکی دیده شده

صورت‌وضعیت

• [ ] مسیر انتخاب‌شده با مشخصات و وضع موجود یکی است
• [ ] جمع کلی + تفکیکی همان بنا وجود ندارد
• [ ] زیربنا با نقشه/صورت‌مجلس هم‌خوان است

۱۱. جمع‌بندی

تخریب کلی یک میان‌بر قیمتی برای بنای خشتی، چینه‌ای و بنایی غیرمستثنی است: مترمربع زیربنا، شامل فونداسیون، بدون ردیف تفکیکی موازی. اسکلت بتنی و فولادی، بنایی مسلح و محصور با کلاف از این میان‌بر خارج‌اند و باید عضوی متره شوند. اشتباه در این دوراهی، یا صورت‌وضعیت را متورم می‌کند یا برآورد را غیرقابل دفاع.

بازگشت به مقالات